سوالات ملکی

پاسخ متخصصین ملکی با سابقه بر سوالاتی که ممکن است برای شما پیش آید. درصورتی که پاسخ سوال سوال خود را نیافتید در فرم این صفحه برای ما ارسال کنید، در اسرع وقت پاسخگوی شما خواهیم بود

به دلیل بالا بودن ریسک این معامله ها وبا توجه به تخصصی شدن مشاغل و وجود صنف مشاورین املاک لذا بهترین و مطمئن‌ترین محل برای کسب اطلاع از قیمت به روز ملک و همچنین انجام کلیه معاملات ملکی، دفاتر و آژانس‌های املاکی است که عضو رسمی اتحادیه صنف مشاورین املاک می‌باشند و از هرگونه معامله خارج از این دفاتر جداً خودداری کنید.

قبل از پاسخ به این سوال اگر در هر معامله ای در هر قسمت از معامله شک وشبهه ای دارید فقط کافی است انرا در قسمت توضیحات بنویسید.
قطعاً داشتن تجربه قبلی مؤثر در انجام معاملات بعدی است اما نمی‌توان گفت بدون تجربه نمی‌توان معامله کرد. اولاً یکی از مزایای رجوع به بنگاه‌های معاملات ملکی استفاده از تجربه همه‌جانبه متصدی آن محل برای انجام معامله هست. چون وظیفه دلال و واسطه این است که با وساطت معامله را به‌قول‌معروف جوش بدهد که این امر بستگی به تجربه و تخصص دلال دارد و بار مسئولیت اداره جلسه مذاکره بیشتر بر عهده او هست. و توصیه می‌کنیم که قبل از تشکیل جلسه مذاکره چه به‌عنوان خرید و یا فروشنده حتماً شرایط و قصد و خواسته‌تان را از انجام معامله یا متصدی بنگاه املاک در جریان بگذارید. ثانیاً اینکه اگر خریدار هستید حتماً میزان پولی را که برای خرید کاشانه در نظر گرفته‌اید را روی کاغذ بنویسید و میزان وجه نقد و میزان وام موردنیاز و همچنین احیاناً میزان رهنی که ممکن است برای آن کاشانه پرداخت شود را محاسبه کنید تا در زمان حضور در جلسه مذاکره با فروشنده شیوه پرداخت خود را مطرح کرده و بتوانید با توجه به قدرت خریدتان در قیمت پیشنهادی فروشنده چانه‌زنی کنید. البته نباید سایر شرایط کاشانه مانند امکانات، اسناد و مدارک آن، فدای خرید ارزان شود.
اما اگر فروشنده هستید قبل از معامله، آخرین قیمتی را که ممکن است برای فروش موافقت نمایید را در نظر گرفته و قبل از جلسه با مشاوره و متصدی املاک در جریان قرار بدهید. هیچ‌گاه برای مبالغ ناچیزی معامله را برهم نزنید و دیگر اینکه شیوه پرداخت ثمن و مبلغ معامله را بررسی کنید و حتی‌المقدور از دریافت چک‌های شخصی خودداری کنید مگر اینکه برای خود در قرارداد حق فسخ با تعیین مدت پیش‌بینی کنید.

بعدازاینکه فایل مناسبی را بر خرید یا فرد مناسبی را برای فروش کاشانه به او پیدا کردید در جلسه مذاکره و قبل از نوشتن قرارداد لازم است که دو طرف مدارک هویتی و مالکیتی یکدیگر را ازجمله کارت ملی، شناسنامه و سند ملک و بنچاق را ملاحظه کنند ویا اگرقولنامه ای بود تمامی اسامی خریدار و فروشنده را پشت به پشت چک کنیم آن‌هم فقط از روی اصل مدارک نه کپی آن. اگر فروشنده گفت اصل مدارک همراهم نیست به‌هیچ‌وجه تا قبل از روئیت اصل سند مالکیت هیچ مبایعه‌نامه‌ای را امضاء نکنید چون ممکن است سند ملک مفقودشده باشد که کار انتقال سند ملک به تعویق می‌افتد و یا ملک شاید در رهن بانک باشد و کپی صفحهٔ نقل‌وانتقال را به شما نشان ندهد و یا شاید هم در بازداشت باشد. بنابراین اگر خریدار هستید حتماً به این موضوع توجه کنید که آیا سند ملک به نام خود فروشنده است و آیا مشخصات کارت ملی و شناسنامه با مشخصات درج‌شده در سند تطبیق می‌کند یا خیر. اگر ملک در رهن بانک یا در بازداشت مرجع قضایی باشد در صفحه نقل و انتقالات (در خصوص اسناد منگوله‌دار) و یا پشت اسناد تک‌برگی در قسمت توضیحات درج‌شده است.
همچنین خریدار باید مدارک هویتی خریدار را ملاحظه کند و مطمئن باشد همان فردی که خریدار احتمالی است ذیل قرارداد را امضاء کند و ازنظر سنی و عقلی دو طرف باید شرایط عادی را داشته باشند و به سن بلوغ و رشد رسیده باشند.

در هر قراردادی ازجمله مبایعه‌نامه کاشانه دو طرف وجود دارند که به آن‌ها متعاملین یا طرفین معامله گفته می‌شود. طرفین معامله ممکن است هر دو یا یکی از آن‌ها جزء اشخاص حقیقی و یا حقوقی باشند. اشخاص حقیقی به همه افرادی که زنده از مادر متولد می‌شوند گفته می‌شود و تا زمان مرگ این شخصیت تداوم دارد بنابراین همه افراد جامعه یعنی انسان‌ها چه زن چه مرد جزء اشخاص حقیقی و واقعی هستند. اما اشخاص حقوقی دارای شخصیتی مستقل از اشخاص حقیقی هستند و طی تشریفاتی که در قانون تجارت و سایر قوانین مشابه تدوین‌شده از جمع و به هم پیوستن حداقل دو نفر با میزانی سرمایه باهدف انتفاعی و یا غیرانتفاعی تحت نام معینی با طی تشریفات ثبت شرکت‌ها و درج نام آن‌ها در روزنامه رسمی کشور متولد و ایجاد می‌شوند و تا زمان انحلال شرکت یا موسسه این شخصیت ادامه دارد. مانند شرکت یا موسسه الف یا ب.
کلیه افراد اعم از مذکر و مؤنث با هر سنی می‌توانند طرف معامله یک کاشانه قرار بگیرند. با این توضیح که اگر به سن ۱۸ سال تمام شمسی نرسیده‌اند بهتر است ولی (پدر یا جد پدری) یا قیم با همراه داشتن قیم نامه یا وکلای آن‌ها نیز ذیل قرارداد را امضاء و اثرانگشت نمایند. هرچند مطابق ماده ۱۲۱۰ قانون مدنی دختر با ۹ سال تمام قمری و پسر با ۱۵ سال تمام قمری به سن بلوغ می‌رسد اما علاوه بر بلوغ باید به رشد کافی هم برسد که برای اطمینان از رشد کافی قبل از ۱۸ سال تمام شمسی بهتر است ولی یا قیم نیز قرارداد را تائید و امضا کند.

اشکالی ندارد زیرا قانوناً افراد و طرفین معامله می‌توانند شخصاً به‌عنوان اصیل زیر قراردادها را امضاء کنند و یا در شرایط خاص مانند بیماری یا مسافرت و امثالهم می‌توانند با دادن وکالت به غیر جهت انجام معامله و امضای قرارداد اقدام کنند بدون اینکه نیاز به حضور آن‌ها باشد.
برای امضای قرارداد باید به‌صورت رسمی و محضری به شخصی که عاقل، بالغ و رشید است چه زن یا مرد در دفترخانه اسناد رسمی وکالت انجام معامله مشخصی را با تعیین حدود اختیارت بدهید. و می‌توانید برای وکالت مدت تعیین کنید مثلاً دوروزه یا یک‌هفته‌ای. نکته قابل‌توجه اینکه اگر وکیل دادگستری می‌خواهد به‌جای کسی معامله را امضاء کند. بازهم باید به‌صورت محضری به او وکالت بدهد و به‌صرف امضای وکالت‌نامه مخصوص وکلا کافی نیست مگر وکالت در محاکم

اگر یکی از طرفین شخص حقوقی با مؤسسات یا شرکت‌ها است می‌تواند به مدیرعامل یا یکی از اعضای هیئت‌مدیره نمایندگی جهت امضای قرارداد اعطا کند یا به کسی خارج از شرکت وکالت رسمی جهت امضای قرارداد بدهد

طبق قانون مدنی با فوت وکیل و یا موکل وکالت‌نامه باطل می‌شود. همچنین جنون یکی از طرفین عقد وکالت باعث بطلان آن می‌شود. حال اگر وکیل قرارداد را امضاء کند و سپس فوت شود یا جنون بر او عارض شود، تأثیری در قراردادی که امضاء کرده ندارد اما چنانچه قبل از امضای قرارداد فوت کند یا مجنون شود به‌واسطه باطل شد وکالت‌نامه امکان انجام معامله توسط وکیل منتفی می‌شود.

همان‌طور که در پاسخ سؤال قبلی بیان شد فوت یا جنون باعث باطل شدن وکالت می‌شود. پس اگر موکل فوت کند وکیل حق هیچ‌گونه معامله را بدون اجازه یا وکالت مجدد توسط ورثه متوفی را ندارد. اما اگر قبل از فوت موکل معامله را امضاء کرده باشد آن معامله صحیح است اما حق ادامه سایر اقدامات مانند حضور در دفترخانه برای امضای سند رسمی انتقال را ندارد در این صورت یا ورثه شخصاً باید اسناد را امضاء کنند ویا تمامی وراث به شخص دیگری وکالت بدهند.

اگر ملکی بیش از یک مالک دارد مانند ملک‌های ورثه‌ای در این حالت علاوه بر اینکه ورثه باید گواهی حصر وراثت و گواهی مالیات بر ارث دریافت کنند باید همه آن‌ها زیر قرارداد را امضاء کنند. همچنین اگر ملک میان چند نفر شریک مشاع است و سند به نام همه آن‌ها هست باید همگی زیر قرارداد را امضاء کنند وگرنه ممکن است حسب شرایط به‌عنوان خریدوفروش مال غیر، طرفین دعوا تحت تعقیب کیفری قرار بگیرند.

بله. هر یک از شرکا می‌توانند تا میزان سهم‌الشراکه خود را بدون نیاز به رضایت سایر شرکا به غیر بفروشند. البته چنانچه ملک بین فقط دو نفر شریک، مشاع باشد اگر یکی از شرکا بدون اجازه شریک دیگر سهم خود را بفروشد، شریک دیگر با استفاده از حق شفعه موضوع مواد ۸۰۸ به بعد قانون مدنی وجهی را که خریدار داده به او بپردازد و سهم شریکش (فروشنده) را بخرد.


سوالات خود را از ما بپرسید

مقایسه املاک

مقایسه